北上广限售“商办公寓” 已经持有的投资人该怎么办

投资帮导读:近日,北京、上海、广州等地都加大了对商办公寓类项目的调控力度,对于擅自改变其使用性质的做法更是采取“零容忍”的限售、限购。对于这样的变化,业内人士建议应积极配合政策要求进行整改,同时寻找新的出路,以获取稳定的租金收益。...

           以上海为例,据上海市住房和城乡建设委员会官网消息,上海日前公布了由上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局、市发展改革委、市工商局、市金融办、市城管执法局等六部门联合制定的《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》(以下简称《意见》),对上海市商业办公项目清理整顿工作进行全面部署。

《意见》明确停止审批公寓式办公项目,将对商办项目分类清理整顿。对已批未建的项目,要重新审图,发现违反规范和标准的,应依法予以撤销调整,符合规范和标准后,再核发规划、施工许可证。对在建未售的项目,从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查,发现建设行为违反相关规定的,应责令整改,经相关部门联合验收通过后方可销售;在项目交付使用前,相关部门要再次进行联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。

对已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的,要支持购房人依法维护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的,可继续按商业办公房屋对外销售,同时鼓励房地产开发企业自持出租。

而对投资者影响最大的内容,则是关于已交付入住的项目也要采取从严管控的规定。《意见》明确,对已交付入住的项目,从严管控,相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任;各区要加强安全管理,督促开发企业开展消防安全等检查,消除安全隐患。商业办公房屋不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住房执行。未按照规定整改存在插层等违法建筑的,在房屋登记时予以注记,限制交易。

缘何遭到整顿

从曾经投资者眼中的“香饽饽”,同时也不为调控政策所关注,缘何突然就变成重点限制对象了呢?

以类住宅面目出现,成为商办公寓此次受到政策打压的最为主要原因。记者查阅过往一些商办项目宣传资料发现,大多数商办项目虽然都打着“商住两用”的旗号,但更多却突出其居住功能,在调控期间甚至有开发商公然宣称“不限购、不限贷”,并直接将其按照住宅的规格进行建造,从外观上看与住宅极为相似。

同时,在楼市调控期间,这类物业也往往得到投资者以及部分失去购房资格的外地人士关注,巨大的市场需求使得这类项目价格飙涨。而从某种程度上来说,类住宅项目游离于调控之外,显然会影响到楼市调控效果。

另一个主要原因在于,商办公寓类项目如果改为居住,从法理上来说根本行不通。与住宅有着明显不同的是,商办公寓为商业办公性质,产权年限为40年。这类物业如果用于居住,则改变了土地使用性质,不符合相关法律规定。对于这种违反土地出让合同内容、擅自改变土地使用性质的行为,规划国土部门有权依法收回土地。

也正是因为如此,使得商办公寓项目被纳入到了调控范围。最早将商办项目纳入调控范围的是北京,在2016年5月5日,北京市住建委、通州区政府联合发布通知,对通州地区的房地产限购政策再次加码,首次将商务型公寓列入限购范围之内,且通州新建的商业、办公类项目今后不得再出售给个人。随后再次升级,如要求户型面积最小为500平方米,同时必须企业购买。

除了北京、上海之外,广州、深圳等地也将商办项目纳入调控范围。如在今年年初,一份深圳市规划国土委的征求意见稿公布——《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》,重点强调两点,一是关于建筑平面布局,商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计,另外严格外墙凹槽设计,其出发点就是为了禁止商业指标改造成公寓;二是套型建筑面积的规定,明确规定研发用房单套建筑面积不得小于250平方米。

面对整改怎么办

面对政府整改措施,对于已经购入这类物业的业主来说,该怎么办?

业内人士建议,首先应该主动配合政府工作,积极完成整改措施。如果在购买时开发企业“打擦边球”,商业办公项目开发过程中,存在不按规划批准的建筑物使用性质进行建设,擅自改变房屋结构、设施设备,改变房屋规划用途为居住等行为,在整改过程中需要开发企业的配合。《意见》也提到,对销售中开发企业存在误导行为的,要支持购房人依法维护合法权益。

其次,顺应市场需求,重新定位,寻找符合要求的租客获取租金收益。对于商办公寓类项目来说,由于面积不大,比较符合初创企业的办公需求。大多数类住宅商办公寓主要集中在交通便捷、商务氛围浓厚的区域,容易受到创业群体的青睐,易于租出。像本文开头提到的老李,他只需将屋内装修格局重新作出调整,比如撤除之前单独设立的厨房即可,然后重新对外招租。当然,招租对象是创业者或者小型公司,比如摄影工作室、猎头公司等等,只能用于办公。

还有就是拓宽思路,积极寻求与物业运营机构合作机会,降低空关风险。据了解,目前市场上已经形成了一些专业物业运营机构,如WE+联合办公、酷窝COWORK、优客工场、方糖小镇、梦想加等,将物业委托给这些专业机构集中管理,不仅能够提升物业本身品质,同时租金收益也更有保障。


®投资帮™ | 版权归原作者或出处所有,未注明或有侵犯权益的请联系更正
㊣ 转载请注明出处: 投资帮 » 北上广限售“商办公寓” 已经持有的投资人该怎么办
㊣ 本文链接: http://www.tzb.com/info/201705/14959504093661.html